取得費加算の特例とは？

不動産を売却して利益が生じると、その利益である「譲渡所得」に対して所得税・住民税が課税されます。

取得費加算の特例とは、相続または遺贈によって取得した財産を一定期間内に売却した場合、相続時に納めた相続税の一部を「取得費」に加算できる制度です。

取得費が増えることで譲渡所得が小さくなり、結果として不動産売却時の税負担を抑えられる可能性があります。

譲渡所得の基本的な計算方法

不動産売却時の譲渡所得は、一般的に次の考え方で計算します。

取得費には、土地や建物の購入代金などが含まれます。 建物については、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料や、売却のために必要となった一定の費用などが含まれます。

相続した不動産の所有期間は引き継がれる

相続した不動産では、被相続人がその不動産を取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。

そのため、相続してすぐ売却した場合でも、被相続人が長期間所有していた不動産であれば、長期譲渡所得として扱われる場合があります。

一般に、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得に区分されます。

購入時の契約書がないと取得費が低くなる可能性がある

相続した不動産では、購入から長い年月が経過していることも多く、購入時の売買契約書や領収書が残っていないケースがあります。

取得費が分からない場合には、売却価格の5％を概算取得費として計算できる場合があります。

実際の購入価格が高かったにもかかわらず、概算取得費を使うことになると、取得費が低く計算されるため譲渡所得が大きくなる場合があります。

その結果、売却時の税額が増える可能性があるため、相続した不動産を売却する際は、まず購入時の契約書や領収書、当時の資料が残っていないか確認しておくことが重要です。

取得費加算の特例でなぜ節税できる？

取得費加算の特例では、相続時に納めた相続税のうち、売却した不動産に対応する一定額を取得費に加算できます。

取得費が増えれば、その分だけ譲渡所得が小さくなります。

取得費加算を使わない場合

たとえば、取得費等を含めて3,000万円で取得した不動産を4,000万円で売却したとします。

単純化して譲渡費用を考えない場合、譲渡所得は1,000万円です。

取得費加算を利用した場合

取得費に加算できる相続税額がある場合、その金額を取得費へ加えることで譲渡所得を小さくできます。

つまり、相続税として負担した金額の一部を不動産売却時の計算にも反映させることができ、相続税と譲渡所得税の負担を調整できる仕組みです。

取得費に加算できる相続税額の考え方

相続税の全額をそのまま取得費に加算できるわけではありません。

取得費へ加算できるのは、その人が納めた相続税のうち、売却した財産に対応する一定の金額です。

考え方としては、相続した財産全体のうち、売却した不動産が相続税の課税価格に占める割合などをもとに計算します。

実際の計算では、相続税の課税価格や債務控除なども関係するため、相続財産が多いケースや複数の不動産を取得しているケースでは計算が複雑になることがあります。

取得費加算の特例を受けるための主な条件

取得費加算の特例を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。

特に注意したいのが、売却までの期限です。

相続開始から3年10か月以内が一つの目安

取得費加算の特例は、原則として、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。

相続税の申告期限は、通常、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。

そのため、一般的には相続開始から約3年10か月以内が、取得費加算の特例を検討する際の重要な期限となります。

相続空き家の3,000万円特別控除との違い

相続した不動産の売却では、「相続空き家の3,000万円特別控除」という別の制度が利用できる場合があります。

これは、一定の要件を満たした被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

取得費加算の特例とは仕組みが異なり、両方を自由に重ねて使えるわけではありません。

取得費加算の特例

• 相続税の一部を取得費へ加算する制度
• 譲渡所得の計算上、取得費を増やすことで税負担を軽減する
• 相続税を納めていることが前提となる

相続空き家の3,000万円特別控除

• 一定の相続空き家を売却した際の譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度
• 建物の築年数や利用状況、売却方法など複数の要件がある
• 相続税を納めていない場合でも条件を満たせば対象になる可能性がある

どちらを利用できるかによって税額が大きく変わる場合があるため、売却前に確認しておくことが重要です。

取得費加算の特例を確認するチェックポイント

相続した不動産の売却を考えている場合は、次の項目を確認してみましょう。

• 売却予定の不動産は相続または遺贈で取得したものか
• 相続時に相続税を納めているか
• その不動産は相続税の課税価格に含まれているか
• 相続開始から売却までの期限を確認しているか
• 売却によって譲渡所得が発生する見込みか
• 他に利用できる特例がないか

このような条件を事前に整理しておくことで、売却後になって「利用できる特例を見落としていた」という事態を防ぎやすくなります。

相続不動産は売却時期も含めて検討することが大切

相続した不動産について、「すぐに使う予定はないが、いつか売ればよい」と考える方も少なくありません。

しかし、取得費加算の特例には適用期限があり、相続空き家に関する特例にも期限や条件があります。

さらに、不動産を所有している間は固定資産税や管理費、維持費などがかかる場合があります。

空き家のまま放置すると、建物の劣化や草木の管理、防犯面などの問題が生じる可能性もあります。

税金だけで売却時期を決める必要はありませんが、利用できる制度には期限があるため、資産全体の状況を見ながら早めに判断することが重要です。

税額の計算が複雑な場合は専門家へ確認する

取得費加算の特例は、相続税額や相続財産の課税価格などをもとに計算するため、相続内容によっては複雑になります。

また、購入時の取得費が分からない場合や、複数人で共有して相続した場合、複数の財産を相続した場合などは、個別の確認が必要になることがあります。

不動産会社には売却価格や売却方法について相談し、具体的な税額や特例の適用判断については税務署や税理士などへ確認すると安心です。

まとめ

相続した不動産を売却して譲渡所得が発生すると、所得税・住民税がかかる可能性があります。

相続時に相続税を納めている場合には、「取得費加算の特例」を利用することで、相続税の一部を取得費へ加算し、譲渡所得を小さくできる可能性があります。

ただし、この特例には売却期限などの適用条件があります。 相続した不動産を将来的に売却する可能性がある場合は、利用できる期限を過ぎる前に売却・活用・保有の方針を検討しておくことが大切です。

また、相続不動産では相続空き家の3,000万円特別控除など、別の特例を利用できる場合もあります。

売却価格だけでなく、取得費、相続税、譲渡所得、利用できる特例まで含めて確認し、最終的に手元へ残る金額を比較しながら売却を検討しましょう。