不動産売却で課税されるのは「売却利益」

土地や建物を売却した場合、基本的には売却によって得た利益である「譲渡所得」に税金がかかります。

たとえば3,000万円で売却したからといって、3,000万円すべてが課税対象になるわけではありません。

その不動産を購入したときにかかった取得費や、売却時に必要となった譲渡費用を差し引いて利益を計算します。

さらに、マイホームの3,000万円特別控除など、適用できる特例がある場合は、その控除額を差し引いて課税譲渡所得を計算します。

購入価格が分かるかどうかが重要

税額を計算するうえで重要なのが、その不動産をいくらで取得したのかを確認することです。

購入時の売買契約書などが残っていれば、購入代金を取得費の計算に利用できます。 ただし、建物については購入時の金額をそのまま取得費とするのではなく、所有期間中の減価償却相当額を差し引く必要があります。

そのため、土地と建物を一緒に購入した物件では、購入時の契約書や領収書などをできるだけ探しておくことが大切です。

購入価格が分からない場合は「概算取得費」を使える

相続した不動産や、何十年も前に購入した住宅では、購入時の売買契約書が見つからず、取得費が分からないことがあります。

このような場合には、売却価格の5％を「概算取得費」として計算できる場合があります。

ただし、概算取得費を使用すると、実際の購入価格より取得費が大幅に低くなる場合があります。 取得費が低くなるほど譲渡所得は大きくなり、結果として税負担が増える可能性があります。

購入時の契約書が見つからない場合でも、当時の資料などから取得費を確認できるケースがあります。 売却前に保管書類を確認し、必要に応じて税理士などへ相談するとよいでしょう。

取得費と譲渡費用には何が含まれる？

譲渡所得を正しく計算するには、購入時と売却時にかかった費用を整理する必要があります。

取得費に含められる主な費用

• 土地や建物の購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時の印紙税
• 登録免許税や登記に関する費用の一部
• 不動産取得税
• 土地の造成費用など一定の取得関連費用

建物については、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。

譲渡費用に含められる主な費用

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書に貼付した印紙税
• 売却のために行った建物の取り壊し費用
• 売却するために直接必要となった測量費など

一方で、単なる修繕費や固定資産税など、すべての支出を譲渡費用にできるわけではありません。

所有期間によって税率が変わる

不動産を売却した際の税率は、所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれます。

判断基準となるのは、実際に所有した年月そのものではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかです。

このほか、所得税には復興特別所得税が加算されるため、2026年分では実質的な税率は長期譲渡所得がおおむね20.315％、短期譲渡所得がおおむね39.63％となります。

売却時期によって税額が大きく変わることもある

所有期間が5年前後の場合は、売却する時期が少し変わるだけで長期譲渡所得と短期譲渡所得が変わることがあります。

売却を急ぐ必要がない場合は、所有期間を確認したうえで売却時期を検討することも重要です。

マイホーム売却で使える3,000万円特別控除

自分が住んでいるマイホームを売却した場合、一定の条件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

この「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」は、マイホーム売却時に特に重要な制度です。

ただし、特例を利用するには複数の条件があります。 親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却では利用できないなど、売却条件にも注意が必要です。

以前住んでいた自宅も対象になる場合がある

転勤や住み替えなどによって自宅を空き家にした場合でも、一定期間内に売却すれば3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

原則として、以前住んでいた家については、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが要件となります。

建物を取り壊して土地だけを売却する場合も、一定の条件を満たせば対象になることがあります。

マイホームの買換えで課税を繰り延べられる場合がある

マイホームを売却して新しい住宅へ買い換える場合、一定の要件を満たすことで、売却によって生じた譲渡益への課税を将来へ繰り延べられる特例があります。

ここで重要なのは、税金が免除される制度ではないという点です。

買い換えた住宅を将来売却したときまで、旧宅の譲渡益に対する課税を先送りする仕組みです。

買換え特例は要件が多い

買換え特例には、旧居の所有期間・居住期間、売却価格、新しく購入する住宅の条件など、細かな要件があります。

また、3,000万円特別控除など他の制度との選択適用になる場合もあるため、単純に「買い換えれば得になる」とは限りません。

住み替えを行う場合は、それぞれの制度を利用した場合の税額を比較して判断しましょう。

売却で損失が出た場合に利用できる特例

不動産売却では、必ず利益が出るとは限りません。 購入価格や住宅ローン残高に対して売却価格が低く、譲渡損失が生じる場合もあります。

土地や建物の譲渡損失は、原則として給与所得など他の所得とは相殺できません。

しかし、マイホームの売却では一定の要件を満たすことで、譲渡損失を給与所得などと損益通算したり、その年に控除しきれなかった損失を翌年以後に繰り越したりできる特例があります。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失

一定のマイホームを売却して損失が生じ、新しいマイホームへ買い換えた場合には、条件を満たすことで譲渡損失を他の所得と損益通算できる場合があります。

その年に控除しきれない損失については、一定期間にわたって繰越控除できる場合があります。

住宅ローンが残っている自宅を売却した場合

買換えをしない場合でも、住宅ローン残高があるマイホームを売却して損失が生じたケースでは、一定の条件を満たせば損益通算や繰越控除を利用できる場合があります。

適用には所有期間や住宅ローン残高などの要件があるため、売却前に確認しておくことが重要です。

不動産売却では税金以外の諸費用も確認する

不動産を売却したときに必要となるお金は、譲渡所得税だけではありません。

売却方法や物件の状況によって、次のような費用が発生する可能性があります。

• 不動産会社への仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 抵当権抹消に関する登記費用
• 測量費
• 建物の解体費用
• 引っ越し費用
• 住宅ローンの繰上返済に関する手数料

「いくらで売れるか」だけでなく、売却後に最終的にいくら手元へ残るのかを確認することが大切です。

不動産売却の税金で失敗しないためのポイント

購入時の書類をできるだけ探す

購入時の売買契約書や領収書が残っていれば、取得費を正確に計算しやすくなります。

取得費が分からず概算取得費を使うと、実際の購入価格より取得費が低くなり、税額が大きくなることがあります。

売却する前に利用できる特例を確認する

税制上の特例には、売却時期や居住期間、所有期間などの要件があります。

売却してから特例の存在に気付いても、条件を満たせない場合があります。 そのため、不動産会社と売却計画を立てる段階から、税金についても確認しておくことが重要です。

特例を利用する場合も確定申告が必要になることがある

3,000万円特別控除などを利用して結果的に税額が0円になる場合でも、特例を受けるために確定申告が必要です。

売却した翌年になって慌てないためにも、売買契約書や取得費・譲渡費用を証明できる資料を保管しておきましょう。

複雑なケースは税務の専門家へ確認する

相続した不動産、共有名義の住宅、買換え、取得費が分からない物件などでは、税金の計算が複雑になることがあります。

不動産会社は売却方法や価格について相談できますが、個別具体的な税務判断については税務署や税理士へ確認することが重要です。

まとめ

不動産を売却した場合、売却代金そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いて生じた譲渡所得に対して税金がかかります。

また、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率が大きく異なります。

マイホームの売却では、3,000万円特別控除や買換えに関する制度、譲渡損失の損益通算・繰越控除などを利用できる可能性があります。

特例の適用条件はそれぞれ異なり、制度改正によって内容や期限が変わることもあります。

不動産売却を検討するときは、査定価格だけでなく、取得費、売却費用、住宅ローン残高、利用できる特例、想定される税額まで含めて確認し、最終的に手元へ残る金額を把握しておくことが大切です。