離婚時の不動産売却で押さえておきたいポイント
離婚時の不動産売却で押さえておきたいポイント
この記事の概要
離婚に伴う不動産売却では、売るべきか、売らずに残すべきか、住宅ローンはどうするのか、売却後の財産分与をどう進めるのかなど、多くの悩みが出てきます。
本記事では、離婚時の不動産売却で押さえておきたい3つのポイントを解説します。
1. 家を売らない場合のリスクを考える
持ち家がある状態で離婚する場合、まず問題になりやすいのが「家を売るか、売らないか」です。 お子さまがいる場合は、生活環境を変えたくないという理由から、離婚後もどちらか一方が住み続けるケースがあります。
しかし、住宅ローンの名義人と実際に住んでいる人が異なる状態になると、後々トラブルにつながる可能性があります。
住宅ローンの名義変更は簡単ではない
離婚に伴い、住宅ローンの名義を変更すること自体は検討できます。 ただし、実際には次のような手続きが必要です。
- 住宅ローンの借り換え
- 新たにローンを組む人の審査
- 不動産の名義変更
不動産の名義変更は比較的進めやすい場合もありますが、住宅ローンの名義変更には金融機関の審査が必要です。 新たな名義人に十分な収入や信用力がなければ、ローンを引き継ぐことは難しくなります。
離婚後も夫名義の家に妻が住み続けるリスク
住宅ローンの名義を変えずに、離婚後も一方だけが住み続けることは可能です。 しかし、ローンを返済している人と実際に住んでいる人が異なる状態では、返済の滞納や支払い停止が起こるリスクがあります。
返済が滞ると、金融機関が家を差し押さえ、競売に向けた手続きを始める可能性もあります。 住まいを元配偶者の支払いに依存する状態は、新生活を始めるうえで精神的な負担にもなります。
2. 住宅ローン残高と査定額を確認する
家を売却する方向で話が進みそうな場合は、まず住宅ローンの残高を確認し、不動産会社に査定を依頼しましょう。
住宅ローン残高と査定額の関係によって、通常の売却で進められるか、別の方法を検討する必要があるかが変わります。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、住宅ローン残高よりも不動産の査定額が高い状態を指します。
たとえば、住宅ローン残高が2,000万円で、査定額が3,000万円の場合です。 この場合、売却代金で住宅ローンを完済できるため、一般的な方法で売却を進めやすくなります。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、住宅ローン残高が不動産の査定額を上回っている状態です。
たとえば、住宅ローン残高が3,000万円で、査定額が2,000万円の場合です。 この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。
自己資金で不足分を用意できない場合でも、任意売却という方法を検討できるケースがあります。 任意売却では、金融機関と相談しながら、住宅ローンが残る状態でも売却を進められる可能性があります。
3. 財産分与について考える
婚姻期間中に夫婦で築いた財産は、財産分与の対象になります。 持ち家も対象となるケースが多く、不動産は現物のまま分けにくいため、売却して現金化したうえで分ける方法が選ばれることがあります。
財産分与の原則は2分の1
財産分与では、原則として夫婦で築いた財産を2分の1ずつ分け合います。 住宅ローンを支払っていたのがどちらか一方であっても、婚姻期間中に築いた財産であれば、夫婦共有の財産として考えられることがあります。
ただし、これはあくまで原則です。 夫婦間で合意できれば、状況に応じて別の割合で分けることも可能です。
- 離婚後の生活が困難になると想定される一方に多く分ける
- 離婚の原因を作った側ではない一方に多く分ける
話し合いが平行線になる場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。
財産分与は離婚後に行う
財産分与は、原則として離婚後に行うものです。 また、財産を分ける目的で行われるため、通常は贈与税の対象にはなりません。
ただし、財産分与の請求には期限があります。 不動産売却や財産分与の話し合いは、離婚前から早めに進めておくことが重要です。
まとめ
離婚時の不動産売却では、家を残すか売却するか、住宅ローンをどう整理するか、財産分与をどう行うかを慎重に考える必要があります。
特に、住宅ローンの名義人と居住者が異なる状態を続けると、返済トラブルや競売などのリスクが生じる可能性があります。
まずは住宅ローン残高と査定額を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを把握しましょう。 状況に応じて、通常売却や任意売却など、適切な方法を選ぶことが大切です。
離婚後の生活を安定させるためにも、早い段階で情報を整理し、必要に応じて専門家へ相談しながら進めましょう。
