転勤での不動産売却をスムーズに進める方法
転勤での不動産売却をスムーズに進める方法
この記事の概要
転勤に伴う不動産売却では、転勤先の住まいを先に確保してから現在の自宅を売却する方法と、現在の住まいを売却してから転勤先の住まいを購入する方法があります。
どちらが適しているかは、住宅ローンの残高や転勤先での住まい方、売却スケジュールによって異なります。 本記事では、転勤時の売却で押さえておきたいポイントを解説します。
住んだまま売却活動をするデメリット
居住中でも売却活動は可能ですが、購入希望者が室内を見学するため、いくつかの注意点があります。
- プライベートな空間を見られるため、精神的な負担がある
- 見学予約が休日や急な日程になることがある
- 居住中の場合、空き家よりも案内数が少なくなることがある
- 家具や荷物があると、室内が狭く見える場合がある
- 広告用の室内写真を十分に撮影できないことがある
転勤先に先に住んで空き家にする方法
転勤先で賃貸住宅に住む予定であれば、先に引っ越して現在の住まいを空き家にしてから売却する方法があります。
空き家にすることで、内覧の調整がしやすくなり、室内も広く見せやすくなります。 また、住宅ローンの残債がない場合や、売却価格よりも住宅ローン残高が少ない場合には、比較的進めやすい方法です。
一方で、転勤先の住まいを住宅ローンで購入する場合は、現在の住宅ローンと新たな住宅ローンを合わせて金融機関が審査します。 審査の結果、借入が承認されれば先に購入できる場合もあります。
住宅ローン残債が売却価格を上回る場合
現在の住まいを売却する際には、住宅ローンの抵当権を抹消する必要があります。 金融機関の抵当権は、住宅ローンを完済しなければ抹消できません。
そのため、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合、不足分を自己資金などで補う必要があります。
住み替えローンの活用
転勤先で新しい住まいを購入する際、売却物件の住宅ローン残高が売却価格を上回っている場合には、住み替えローンを活用できることがあります。
住み替えローンの仕組み
住み替えローンは、現在の住まいを売却した代金を既存の住宅ローン返済に充て、それでも残った残債と新居の購入資金をまとめて借り入れる仕組みです。
これにより、既存住宅ローンを完済できるため、売却時に必要な抵当権の抹消が可能になります。 また、購入希望者へ物件を引き渡すこともできるようになります。
住んだままの売却でも売値に大きく影響しない場合がある
住み替えローンを利用する場合、新居の住宅ローンと既存住宅ローンの残債をまとめて融資するため、現在の住まいに住み続けながら売却活動を行うケースもあります。
住んだままの売却には内覧対応などの負担がありますが、中古住宅では居住中のまま販売されることも珍しくありません。 そのため、適切な価格設定と販売活動を行えば、居住中であることが売却価格に大きく影響するとは限りません。
購入先行では買取保証が必要になる場合もある
購入先行で住み替えを進める場合、現在の自宅に住宅ローンが残っているかどうかが重要なポイントになります。
住宅ローン審査では、購入先の引き渡しまでに現在の自宅を売却できることが融資条件となるケースがあります。 そのため、一定期間内に売却できなかった場合に不動産会社が買い取る「買取保証」を設定することがあります。
買取保証を利用することで、売却時期の見通しを立てやすくなり、転勤先での住まい購入や引っ越し計画を進めやすくなります。
まとめ
転勤に伴う不動産売却では、転勤先で賃貸に住むのか、購入するのかによって進め方が変わります。
住宅ローン残高が売却価格を下回っている場合は、空き家にしてから売却する方法も選びやすくなります。 一方で、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合は、住み替えローンや買取保証の活用を検討することが大切です。
転勤はスケジュールが限られるため、早めに住宅ローン残高と売却価格の目安を確認し、自分に合った売却方法を選びましょう。
