実は2つだけ！マイホームの住み替えの基本
住み替えの基本｜「売却してから購入」か「購入してから売却」かを解説
```マイホームの住み替えには、大きく分けて「売却してから購入する方法」と「購入してから売却する方法」の2つがあります。それぞれにメリット・デメリットがあり、現在の住宅ローンや資金状況、住み替えのタイミングによって適した方法は異なります。
近年では、ライフスタイルや働き方の変化により、購入したマイホームに一生住み続けるケースばかりではなくなりました。
例えば、次のような理由で住み替えを検討する方が増えています。
- 子どもの成長で現在の住まいが手狭になった
- 通勤環境の変化により郊外へ移住したい
- 子育てが落ち着き、便利な駅近マンションへ移りたい
ただし、住み替えでは「売却を先にするべきか」「購入を先にするべきか」「住宅ローンはどうなるのか」といった複雑な問題が発生します。
この記事では、住み替え時に知っておきたい基本的な流れや、それぞれの特徴についてわかりやすく解説します。
売却してから購入する「売却先行」
もっともシンプルな住み替え方法が「売却してから購入する」流れです。
まずは不動産会社へ査定を依頼し、売却価格を決定して販売を開始します。売却活動を進めながら、次に住む物件を探していく流れになります。
売却先行のメリット
1. 資金計画が立てやすい
先に自宅を売却するため、実際にいくらで売れたのかが明確になります。そのため、購入予算が立てやすく、無理のない資金計画で次の住まいを探せます。
2. 希望価格で売り出しやすい
市場相場を参考にしながらも、自分の希望価格で売却活動をスタートできます。時間に余裕があれば、条件の良い買主を探しやすい点もメリットです。
売却先行のデメリット
仮住まいが必要になる可能性がある
自宅を売却した後、希望する購入物件がすぐ見つかるとは限りません。そのため、一時的に賃貸住宅などへ「仮住まい」をするケースがあります。
仮住まいになると、引越しが2回必要になるほか、敷金・礼金・仲介手数料・家賃などの費用が発生します。数ヶ月間の仮住まいでも、100万円前後の費用になることも珍しくありません。
購入してから売却する「購入先行」
次に、「購入してから売却する」方法です。売却先行とは逆の流れで、先に新居を購入してから現在の自宅を売却します。
この方法の大きな特徴は、住み替え先をじっくり探せる点にあります。
購入先行のメリット
1. 気に入った物件を逃しにくい
購入先行であれば、理想に近い物件が見つかったタイミングで購入しやすくなります。「売却できるまで待つ」という制約が少ないため、人気物件にも対応しやすい方法です。
2. 希望のタイミングで引越ししやすい
転校や転勤など、引越し時期が決まっている場合でも、スケジュールを組み立てやすいというメリットがあります。
購入先行のデメリット
買取保証が必要になる場合がある
現在の住宅ローンが残っている場合、新居購入のローン審査では「現在の自宅が売却できること」が条件になるケースが一般的です。
例えば、新居の引き渡しが3ヶ月後の場合、その時点までに現在の住まいを売却できていなければ、融資条件を満たせなくなる可能性があります。
そのため、住み替えでは「買取保証」を利用するケースがあります。
買取保証とは？
買取保証とは、一定期間は一般市場で売却活動を行い、売れなかった場合に不動産会社が物件を買い取る仕組みです。
通常の仲介売却より価格は下がる傾向がありますが、住み替えをスムーズに進めやすくなるメリットがあります。
買取保証のメリット
- 売却時期が確定しやすく、住み替え計画を立てやすい
- 近隣に知られずに売却しやすい
- 売却後のトラブルや修理費請求リスクを軽減しやすい
- 売却活動のストレスを減らしやすい
「いつ売れるかわからない」という不安を減らしながら、購入先行を進められる点が大きな特徴です。
第三の選択肢「ダブルローン」
現在の住宅ローンが残っていても、収入や資金状況によっては「ダブルローン」が利用できる場合があります。
これは、現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に支払う方法です。
ダブルローンが可能になると、現在の自宅を急いで売却する必要がなくなり、より条件の良いタイミングで売却を進めやすくなります。
ただし、自宅が売却できるまでの間は、住宅ローンを二重で支払う必要があるため、十分な返済計画が必要です。
まとめ
住み替えでは、「売却先行」「購入先行」「ダブルローン」など、複数の方法があります。
どの方法が適しているかは、現在の住宅ローン残高や資金状況、購入希望時期、売却価格などによって変わります。
特に購入先行では、「買取保証」を利用することで、売却できないリスクを抑えながらスムーズに住み替えを進めやすくなります。
まずは現在の住まいがいくらで売却できそうか査定を行い、資金計画を整理することが、住み替え成功への第一歩になります。
