2026年に不動産節税が変わります！
2026年に不動産節税が変わります！
変わる相続対策にどう対応するべきか、徹底解説
2026年に予定されている相続税評価制度の見直しにより、これまで有効だった不動産を活用した節税スキームが変化する可能性が高まっています。
特に「賃貸アパートを建てて相続税を下げる」ような節税手法は、見直しで通用しなくなる可能性があります。今後の相続対策は「節税ありき」から脱却し、資産保有や相続の本質的な考え方に切り替える必要があります。
以下では、制度変更の背景・何が変わるのか・どのように備えればよいのかを、プロの視点で分かりやすく解説していきます。
なぜ税制改正が入るのか？
背景にあるのは、「不動産を使った過度な節税スキームの見直し」です。これまで相続税は、土地を“路線価”、建物を“固定資産税評価額”で評価してきました。これらの評価額は実勢価格より大きく低くなることが多く、節税のための不動産活用が広く行われてきました。
- 路線価：道路に面した土地1㎡あたりの価格（相続税評価の基準）
- 固定資産税評価額：土地や建物の固定資産税評価額を相続税評価に利用する方法。
この評価方法の結果として、実勢価格の半分以下の評価額になるケースもあり、節税目的で不動産を購入する「駆け込みスキーム」が横行しました。こうした不公平感を是正するため、2026年度以降の制度見直しが検討されています。
実際の制度改正に関する最新の資料は、国の専門家会合資料として公開されており、財産評価の方法や不動産スキームの実態が解説されています
改正されたらどうなる？
仮に改正が実施されると、次のような影響が予想されます：
- 不動産評価が実勢価格に近い額で行われるようになる可能性。
- 購入直前の不動産取得による「評価圧縮」が難しくなる。
- 賃貸アパートを節税目的で建てる「駆け込み対策」が効果を発揮しにくくなる。
例えば、これまで5,000万円程度で評価されていた物件が、実勢価格2億円前後まで評価される可能性があるといったシミュレーション例も指摘されています。
このように、「相続税評価額が市場価値に近づく」という方向性が示されており、節税目的での不動産取得の効果が薄れることが業界で懸念されています。
これからの相続対策はどうする？
「節税だけを目的とした不動産取得」は2026年以降に効果が出にくくなります。これからは次のような視点で相続対策を考えることが重要です：
- 早めの準備：生前から相続について家族で話し合うこと。
- 資産のバランス：不動産だけでなく金融資産とのバランスを考えること。
- 収益性の視点を持つ：評価だけでなく、実際の収益や保有コストを踏まえること。
また、制度として活用できるものもあります。例えば、「住宅取得資金贈与の非課税制度」を活用すれば、親や祖父母から住宅購入資金の贈与を受けた場合に最大1,000万円が非課税になるケースもあります（対象条件あり）。これをうまく活用することで、相続対策として有利な立場を作ることができます。
大分県の不動産相続で気を付けたいポイント
地方特有の相続問題として、大分県では次のようなケースが多くみられます：
- 祖父母名義の古家や山林が放置されたままになっている
- 誰も使っていない空き家が固定資産税だけ支払われている
- 「売れない土地」を誰が引き継ぐか決まっていない
このような不動産を放置しておくと、相続発生後に「もらいたくない不動産」としてトラブルになる可能性があります。早めに処分や名義変更、方向性を考えることがトラブル回避につながります。
今こそ考える“家族と資産の未来”
相続は「相手が亡くなってから考えるもの」ではなく、「家族全体の未来を設計するもの」です。生前贈与や遺言書の作成、賃貸経営の整理など、できることは必ずあります。制度が変わることを恐れるのではなく、変化に適応することを意識しましょう。
今後、税制が変わることで節税の方法が通用しなくなる可能性がありますので、検討している方は早めの準備をおすすめします。不動産や相続についてお悩みの方は、ぜひご相談ください。
