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売却活動のポイント

売却活動を成功させるコツと方法をご紹介します。

売却成功のポイント

Point1売出価格の設定は、相場をよく見て

近頃では、買主の方もインターネットを活用して物件の検索、相場のチェックをこまめに行なっているため、以前に比べて物件価格などの情報を多くお持ちです。
売却をスムーズに進めるためには、相場から大きく離れた売出価格は、売却活動を長期化させるだけで、良い方法とはいえません。 「できるだけ高く売りたい」と誰もが望んでいますが、営業スタッフのアドバイスも参考にして、売主様ご自身も市場や相場について把握すると良いでしょう。

Point2リフォームをして清潔感アップ!

より高い価格で売るために大がかりなりフォームをする方がいらっしゃいますが、リフォームにかかった費用より高く売れる保証はありません。買主様のリフォームの好みはさまざまです。
むしろ、傷んだ壁紙やふすま、障子などを新しく張り替えるなどの清潔感をアップさせる、予算のあまりかからないリフォームで、買主様の印象を高めることをおすすめします。
もちろん、家の中の壊れた箇所などは早めに修繕しておいたほうがベストです。

Point3オープンハウスは大きなチャンス!

「オープンハウス(現地内覧会)」とは、家を見学したいという購入希望者に、週末の土日などの日時を決めて、自由にお部屋を見ていただく販売方式です。オープンハウスは、時間内なら予約なしでいつでも物件を内覧できるため、多くの来場者が期待でき、成約の可能性がより高くなります。
売主様にとってオープンハウス当日は、印象を良くするために家の中をきれいに整理整頓したり、なにかと大変ですが、売却を成功させる大きなチャンスです!ぜひ積極的に利用されて下さい。

Point4本人が気づかない部屋のにおいに注意!

ペットを飼われている方、室内で喫煙している方がお住まいを売却されるときは、お部屋の臭いに要注意です。
住んでいる方はペットやタバコのにおいはあまり気にならないものですが、ペットを飼っていない方や喫煙しない方には不愉快に感じられるものです。
購入希望者の方が、あなたのお住まいを気に入ったとしても、嫌な臭いで購入をあきらめる可能性も考えられますので、 早めに消臭剤などを使って臭いのケアをしておくようにしましょう。

購入希望者への対応 ~ 見学に来た方に良い印象を持ってもらうコツ ~

見学に来た購入希望者に良い印象を持ってもらうことが早期成約のポイントです。
ちょっとした気遣いが、成約につながるかもしれません。
購入希望者がお客様の家へ見学に来る時には、是非参考にして下さい!

入口周り、玄関の清掃は念入りに。第一印象が大事です!

門扉や玄関は「家の顔」ともいえる場所ですので、清掃を行ない最初の印象を良くしましょう。

主婦の眼でチェックされるキッチン・浴室・トイレは、清潔に!

水周りやキッチンのレンジ・換気扇の汚れは除去し、清潔感をアピールしましょう。

お部屋を明るく見せるために照明を清掃。壊れている電球も取替えを!

購入希望の方を家の中に招く際には、すべての照明をつけて明るくしたほうが印象が良くなります。
カーテンやブラインドは開けて、開放感のあるお部屋を演出しましょう。

カーペット・エアコンの清掃、カーテンの洗濯等で匂いをカット!

家の中には、家族が気がつかず他人には気になる独特の臭いがあるので注意!

周辺環境・アピールしたい優れた点等は、事前に整理して!

スーパー、幼稚園、小・中学校、銀行、郵便局、役所、図書館、公園などが周辺のどこにあるか、
徒歩何分くらいか、電車やバスなどの交通機関も説明できるようにしておきましょう。

穴のあいた障子・破れたふすまは、補修しておきましょう!

小さな破れでも意外と気になるものです。
ふすまや障子の補修に大きな手間はかかりませんので、早めに補修しておきましょう。

押入れ・クローゼットなど、収納箇所の整理・片付けも大事です!

特に主婦の方は、お部屋だけでなく収納スペース・大きさがどれくらいあるかなどを気にされます。
他人に見せて恥ずかしくない程度に整理・片づけを心がけたいものです。

庭の手入れ・バルコニーの清掃・外壁の清掃も忘れずに!

一戸建ての場合は、お庭も重要なポイントです。草取りや清掃・補修も忘れずに!

買い替えテクニック ~ 住まいの「買い替え」のコツ ~

「売る」「買う」どちらを先にする?

住まいの買い替えを行なう場合、「売却」と「購入」のタイミングが重要です。
同時に行なえるのが良いのですが、現実にはなかなか難しいものです。
そこで、「売却」先行、「購入」先行のそれぞれのメリット・デメリットを比較しました。

「売却」先行

はじめに、お住まいの売却を行ないその後、予算(資金計画)を確定させてから、新しい購入物件を探す方法です。購入物件が特定されていない場合は、安心で確実な方法です。

メリット

  • 売却金額が決まり、購入資金にあてられる金額が確定するので、購入物件の資金計画が立てやすくなります。
  • 売却を急ぐ必要がないので、価格交渉などの面でもある程度余裕を持って進めらます。
    また、たとえ買い替えを中断したとしても住む家は残ります。

デメリット

  • 売却が決まれば、買主に物件を引き渡す日までに、新しいお住まいを探さなければいけません。
  • ご購入の物件が決まらないと、仮住まいをする必要が出てきますので、出費が増します。

「購入」先行

はじめに、購入物件を決めてから売却を行なう方法です。
売却によって得た資金は使えないため、資金的に余裕のある場合には有効といえます。

メリット

  • ご希望の条件にあった購入物件を、ゆっくり・じっくりと探すことができます。
  • 仮住まいなどの余計な費用がかからず、引渡し・引越しもスムーズです。

デメリット

  • 現金での購入、若しくは売却する物件に抵当権などが設定されている時に限り、可能です。

「買い替え」を成功させる秘訣は?

買い替えを成功させるには「手持ちの住まいがいくらで売れるか」「手元に残るのはいくらか(売却残金)」「自己資金をいくら用意できるか」「残債が残る場合、資金の用意が可能か、あるいはローンが組めるか」など、ご自分の資金状況を正しく把握することが大切です。
お客様のよりよい買い替えのために、大分ベスト不動産は、的確なアドバイスと心のこもったお手伝いをさせていただきます。どうぞお気軽にご相談ください。

「残債が出る」方へ おすすめプラン

売却査定で、現在の住まいがいくらで売れそうかをチェックした上で、売却金額が残債(残りの住宅ローン金額)より下回りそうな場合、資金的にはあまり余裕がない状況です。
自己資金をどの位用意できるか、ローンがどの位組めるかをチェックし、『この位の金額の物件なら購入可能だ』という大まかな目安をつかみましょう。
現在の住まいが売れないと、購入資金が入らず資金計画を確定できませんので、「売却先行」の買い替えが安心です。
売却をあせらず、交渉も余裕をもって行ない、できるだけ希望する条件で売却することを目標にしましょう。
自己資金をたくさん用意できない場合は、大きなローンを組まずに、無理のない買い替え物件を落ち着いて探されることがおすすめです。

売却相談をしてみる

「残債が出ない」方へ おすすめプラン

現在の住まいを売却した場合、売却金額と残債(残りの住宅ローン金額)がほとんど同じか、売却益が残る方は、資金的に余裕のある状態といえます。
ただし、売却金額より高い金額の買い替え物件を購入される場合には、新たなローンを組まなければなりませんので≪売却活動と物件探しを同時進行する≫買い替えプランがおすすめです。
売却金額とほぼ同額程度の物件や、売却金額+自己資金でカバーできる物件を購入する方は、資金的なリスクはほとんどありませんので、「購入先行」の買い替えプランで問題ないでしょう。
理想的な住まいを納得のいくまで探し、購入を先行させ、買い替え先のめどがついた段階で売却を始めても大丈夫でしょう。
しかし、売却に時間を要することもありますので、よくタイミングを見極めることも大切です。

売却相談をしてみる

売却にかかる、諸費用と税金

不動産の売却にかかる諸経費や税金。売買金額からその諸費用を引いた額がお客様の手取り金額となりますので、計画的なご売却のためには、事前にしっかり確認しておきましょう。

不動産を売却する時にかかる費用

税金

印紙税
売買契約書に貼り付けます。
所得税・住民税
お住まいをご売却して、譲渡益が出た場合にかかります。
税率は短期所有、長期所有によって異なります。

経費

仲介手数料
成約価格(物件価格の)
3%+6万円(税別)
物件価格:2,000万円の場合
手数料 :
2,000万円×0.03+6→66万円(税別)

登記費用

抵当権の抹消費用や、司法書士手数料など。

その他

引っ越し代、ハウスクリーニング代など。

※お住まいを売却して譲渡益が出た場合、3,000万円の特別控除が利用出来る場合もあります。

万一の場合の、法律・税務相談サービス

お住まいを売却して、譲渡益が出た場合にかかる所得税や住民税、特別控除の利用や軽減率の特例、居住用買替えの特例の選択などにつきましては、大分ベスト不動産にお気軽にご相談下さい。

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